Factcheck071: Leiden niet voor de rijken, wel voor kapitaalkrachtigen
13 juni 2019 |
Sebastiaan van der Lubben
Politiek verslaggever Leidsch Dagblad.
Leiden uit de lucht. Foto Debot (Wikimedia Commons, CC BY-SA 3.0)

Ruim duizend handtekeningen komen aanvragers van een referendum over hoogbouw aan de Willem de Zwijgerlaan tekort. De flats zijn volgens voorstanders noodzakelijk omdat de Leidse woningmarkt op slot zit. Als er geen nieuwe woningen komen, dan wordt Leiden een stad van de rijken, beweren D66-raadslid Sander van Diepen en Jasmijn Touw. Die claim klopt, maar moet worden genuanceerd.

De claim

“Helaas”, schrijft D66-raadslid Sander van Diepen, “is er anno 2019 grote schaarste op de woningmarkt: 100.000 woningzoekenden in de Leidse regio en ruim 21.000 Leidenaren die op de wachtlijst voor een sociale huurwoning staan. Als er niets gedaan wordt, dreigt Leiden een stad voor de rijken te worden.” Deze claim wordt hier onderzocht.

De context

Als het college van burgemeester en wethouders zijn zin krijgt, verrijzen aan de Willem de Zwijgerlaan drie hoge woontorens. Een actie van bewoners om een referendum daartegen te organiseren, strandde. Bewoners kwamen bijna 1000 handtekeningen tekort. “Dus nu over tot de orde van de dag?”, vragen Sander van Diepen en Jasmijn Touw zich in een column op de D66-site zich hardop af. Nee. Ze blijven luisteren naar bewoners die zich zorgen maken over verkeersveiligheid, parkeren en de omvang en hoogte van de bouwplannen.

Maar, nuanceren Van Diepen en Touw die bezwaren direct, er is ook een argument voor de bouw van de torens: tekort aan woningen. De Leidse huizenprijzen stijgen. Meer nieuwe woningen kan het tij keren. Zo kunnen ook mensen met een kleinere beurs in Leiden (blijven of komen) wonen. De torens zijn dus even ongewenst voor de omwonenden als hard nodig voor het vlottrekken van de Leidse woningmarkt. Zonder extra woningen zijn Leidse huizen straks alleen nog maar betaalbaar voor mensen met een diepe beurs. Anderzijds: wie zijn woning dan verkoopt, is ook spekkoper en zal er een goede prijs voor kunnen krijgen.

De crux

Leiden loopt het risico ’te verrijken en te vergrijzen’, concludeert Erik Versnel (Directievoorzitter Rabobank Leiden-Katwijk, grootste hypotheekverstrekker in de regio). Met name starters hebben beperkt spaargeld en geen overwaarde van een bestaand huis en dus moeite om een hypotheek voor een duurdere woning te krijgen. Versnel: “Rijkdom is een problematische term, maar zonder (rijke) ouders die bijspringen wordt het heel lastig voor starters om in Leiden een huis te kopen. Je moet in ieder geval kapitaalkrachtiger zijn dan in andere delen van het land.”

Een tweede indicator dat de Leidse huizen prijzig zijn, is de ratio van verkoopprijs en vraagprijs. Als de breuk verkoopprijs-gedeeld-door-vraagprijs groter is dan ’1’, dan is er meer voor een huis betaald dan ervoor is gevraagd. En andersom: als de uitkomst van die breuk lager is dan ’1’, dan is er minder voor een huis betaald dan gevraagd. In Leiden is de ratio verkoop/vraagprijs vanaf 2014 (0,952) tot 2017 (1,004) gestegen: er wordt sinds 2017 gemiddeld meer voor een huis betaald dan er voor wordt gevraagd. In heel Nederland is deze ratio gemiddeld 0,980 en betaalt men landelijk dus minder dan de vraagprijs (VNG, waarstaatjegemeente.nl).

Volgens Van Diepen/Touw stuwt ook een gebrek aan woningen op de markt de prijs van huizen op. Die onderbouwing strookt met de cijfers: er worden vanaf januari 2016 steeds minder woningen aangeboden. In 2016 nog 435, in december 2018 waren dat er 244 (VNG, waarstaatjegemeente.nl). En ook het percentage scheefwoners, mensen die op basis van hun inkomen te goedkoop wonen, ligt in Leiden hoger (13,7 procent) dan in de rest van Nederland (12,1 procent). Ze komen niet ’weg’ of betalen daarvoor de hoofdprijs.

Conclusie

Als er geen woningen bij komen, dan ’vergrijst en verrijkt’ de Leidse woningmarkt: huizen worden volgens Rabobank-directievoorzitter Versnel onder meer door de gunstige ligging van de stad (knooppunt van OV en snelwegen), het Bio Sciencepark en de universiteit (expats) duurder. Wie al een huis heeft, dit verkoopt en uit Leiden vertrekt, is spekkoper. Wie dat huis wil overnemen, moet van goeden huize komen: met name voor starters wordt Leiden zonder nieuwbouw geen stad voor de rijken, maar wel een stad voor kapitaalkrachtigen.

Foto: Leiden uit de lucht. (Debot, Wikimedia Commons, CC BY-SA 3.0)

Nieuwscheckers (Universiteit Leiden) en het Leidsch Dagblad werken samen om feitelijke beweringen in vergaderingen van de Leidse gemeenteraad te checken. Deze serie is mede mogelijk gemaakt door het Leids Mediafonds.


Wil je geen enkele factcheck van ons missen? En wil je op de hoogte blijven van nieuws en onderzoek naar nepnieuws, desinformatie en factchecken? Meld je dan aan voor de wekelijkse nieuwsbrief van Nieuwscheckers.

13 juni 2019 |
Sebastiaan van der Lubben
Politiek verslaggever Leidsch Dagblad.