Jetten (D66) overdrijft dat bijna niemand een gemiddelde nieuwbouwwoning kan betalen

De gemiddelde prijs van nieuwbouwwoningen op dit moment is 500 duizend euro, dat kan bijna niemand in Nederland zich veroorloven.

Onwaar

Op 1 november waren Rob Jetten (D66) en Thierry Baudet (FvD) te gast bij NOSop3 om vragen van jongeren te beantwoorden. Die toonden zich bezorgd over de woningmarkt en vroegen zich af wat de politiek gaat doen om ervoor te zorgen dat er betaalbare woningen komen.

Jetten wees erop dat er  te dure huizen worden gebouwd en laat zich dan ontvallen dat momenteel de gemiddelde prijs van een nieuwbouwwoning 500 duizend euro is en dat bijna niemand in Nederland zich dit kan veroorloven.

Om te beginnen, klopt het dat de gemiddelde nieuwbouwwoning 500.000 euro kost? Uit de woningmarktcijfers van de Nederlandse Makelaarsvereniging (NVM) blijkt dat de gemiddelde prijs van de verkochte nieuwbouwwoningen in het derde kwartaal 2023 474.000 euro bedraagt. Dat is dus iets minder dan het bedrag dat Jetten noemde.

Ten tweede beweerde Jetten dat bijna niemand in Nederland zich dit kan veroorloven. Het is lastig uit te rekenen hoeveel mensen precies zo’n woning zouden kunnen kopen, omdat ieders financiële situatie anders is. Zo maakt het uit of je (studie)schulden hebt, of je in loondienst ben of een tijdelijke baan hebt of als zzp’er werkt, en hoe oud je bent. Maar laten we twee  scenario’s aflopen om te zien of Jettens opmerking hout snijdt.

Allereerst kunnen we bekijken hoeveel Nederlandse huishoudens zo’n gemiddelde nieuwbouwwoning van 474 duizend euro zouden kunnen kopen omdat ze voldoende vermogen hebben. Vermogen is de waarde van iemands bezittingen min de schulden. Bezittingen bestaan vooral uit geld dat iemand op de bank heeft, aandelen, en onroerend goed (waaronder de eigen woning). Bij schulden gaat het om een hypotheek op de eigen woning, studenleningen en consumptief krediet.

Bij het CBS vinden we hier cijfers over. Er zijn 1,3 miljoen huishoudens die een vermogen hebben van meer dan 500 duizend euro.  Dat is dus zo’n zestien procent van de Nederlandse huishoudens die in theorie met eigen vermogen de gemiddelde prijs van een nieuwbouwwoning zou kunnen ophoesten.

Een ander scenario is kijken naar huishoudens zonder eigen vermogen, die dus het hele aankoopbedrag moeten financieren door een hypotheek af te sluiten. Dan is dus de vraag: hoeveel inkomen moet je hebben om een hypotheek af te sluiten waarmee je een nieuwbouwwoning van 474 duizend euro kan kopen? Online zijn er diverse rekentools te vinden waarmee je kan berekenen hoe hoog je inkomen dan moet zijn. Die laten zien dat je een inkomen nodig hebt van om en nabij 100 duizend euro bruto per jaar.

Tot slot is dan de vraag hoeveel huishoudens in Nederland zo’n hoog inkomen hebben. Die cijfers zijn te vinden op de website van het CBS. Ruim 2,3 miljoen huishoudens hebben een bruto jaarinkomen van boven de 100 duizend euro. Dat is ruim een kwart van alle Nederlandse huishoudens, zoals is te zien in onderstaande grafiek.

Dit kwart kan overigens overlappen met de zestien procent die uit eigen vermogen de aankoop kan betalen, want het is aannemelijk dat huishoudens met een hoog inkomen ook meer eigen vermogen hebben.

Verder is belangrijk om te bedenken dat het gaat om theoretische berekeningen. Het kan zijn dat iemand weliswaar genoeg inkomen heeft om een hypotheek af te sluiten voor een nieuwbouwwoning van 474 duizend euro, maar daar toch niet voor in aanmerking komt vanwege een nog af te betalen studieschuld.

Daar tegenover staat dat mensen de aankoop van een woning ook deels uit eigen vermoge en deels met een hypotheek kunnen financieren. Dit hebben we niet meegenomen in bovenstaande berekeningen. In werkelijkheid zouden het er dus nog meer kunnen zijn, doordat huishoudens bijvoorbeeld spaargeld hebben of al in een koophuis wonen waarvan zij de overwaarde kunnen investeren in de aankoop van een nieuwbouwwoning.

Jetten overdreef de prijs van een gemiddelde nieuwbouwwoning: die is niet 500 duizend euro, zoals hij zei, maar 474 duizend euro. Ook overdreef hij dat ‘bijna niemand’ zich deze aankoopprijs kan veroorloven. Zo’n zestien procent van de Nederlandse huishoudens kan in theorie zo’n huis uit eigen vermogen financieren. Een kwart van de huishoudens zou in theorie zonder inbreng van eigen vermogen een hypotheek kunnen afsluiten voor het totale aankoopbedrag. Met de aantekening dat dit niet zal opgaan voor de meeste starters op de woningmarkt, omdat zij nog geen vermogen uit een eigen huis kunnen investeren en minder hoge inkomens hebben.

Met dank aan Peter Boelhouwer, hoogleraar woningmarkt aan de TU Delft, voor het controleren van de berekening.